不動産は東京都、青梅市の株式会社コスモホーム | 売却の流れ

お客様が抱える疑問や不安を全て解消へと導き、信頼と安心をお届けするために、透明かつ緻密な不動産売却の流れをご紹介いたします。初めての方にも分かりやすい形で、物件の評価から契約までの全てのステップを丁寧に説明しております。適正価格の設定から交渉と契約のプロセスまで、一連の流れをスムーズに進め、お客様の大切な資産を最適な条件で売却するために尽力いたします。

不動産会社による調査・査定には、前述した通り机上査定と訪問査定があります。
それぞれ査定結果が届くまでの時間は、机上査定の場合、依頼してから早くて当日、遅くても3日程度です。訪問査定の場合は実際に不動産会社の担当者が現地に訪問しに来るため、1週間程度かかることもあります。
簡易的な査定を希望であれば机上査定でも問題ありませんが、実際に売却を希望されている場合は訪問査定で物件の状況を考慮した具体的な査定額を算出してもらいましょう。
不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を始める際は、訪問査定を行って算出した査定価格を参考に販売価格を設定するのが一般的ですが、住宅ローンの残債額の状況も考慮しながら相談していく形となります。
不動産会社の担当者が現地に訪れて調査する際は、外観や室内、設備の状況をチェックしたり、土地の形状や境界を確認します。土地や建物、設備などに欠陥（瑕疵）がないか、近隣トラブルはないかということも聞かれますが、後々のトラブルを避けるためにも、不都合な部分も隠すことなく伝えましょう。

不動産売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。不動産会社選びは査定価格だけで判断せず、不動産会社の実績や対応スピード、担当者の人柄・自身との相性などを踏まえて決めましょう。
媒介契約は、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類です。それぞれ契約するうえでの条件が異なります。契約までの制限が多い専属専任媒介契約は、不動産会社からの状況報告頻度も最も多い契約となっており、他の媒介契約より売却活動に専念しやすくなると言われています。
「専任媒介契約」は専属専任媒介契約と一般媒介契約の中間的な位置付けの契約となります。
反対に、複数の不動産会社に依頼したい場合は、「一般媒介契約」で依頼する必要がありますが、レインズへの登録義務及び報告義務が任意となる契約となります。
いずれの契約も期間は3ヶ月となるため契約内容を変更することは可能ですが、まずはどの媒介契約にするかを担当する不動産会社と相談しましょう。

不動産会社と媒介契約を締結したら、売却活動が始まります。
売却活動では、不動産情報を不動産会社のホームページや不動産情報サイトに掲載したり、内覧対応を実施することが一般的です。そして、買主が見つかったら、売却価格の調整や引渡しのタイミングを話し合うことになります。
なお、専属専任媒介契約の場合は「1週間に1回以上」、専任媒介契約の場合は「2週間に1回以上」の売却活動報告が、不動産会社側に義務付けられています。メールや電話、訪問などの方法で不動産会社から売主に連絡が来るので、売出した不動産の反響がどの程度あるのかを定期的に把握することが可能です。
問合せ件数や内覧件数などをチェックし、反響が少ないようであれば必要に応じて販売価格の変更を検討することも必要になります。
なお、媒介期間の途中で価格変更をすることも可能となっています。

・内覧の準備・対応を実施する

売却活動は基本的に不動産会社主導で進みますが、居住中の物件の場合は内覧の準備や対応は売主も行うことになります。原則として、不動産会社が内覧希望者と売主の予定を調整し内覧日を決めるため、売主が直接日程調整することはありません。
内覧当日は不動産会社に対応を一任できますが、売主が案内に立ち会って案内や説明を行うこともあります。実際に住んでいる売主からの意見を聞くことで購入希望者が安心できる部分もあるでしょう。
内覧は、購入希望者からの印象を大きく左右する重要な場面です。購入希望者が気になりやすいキッチンや、トイレなどの水回り設備などは掃除しておきましょう。

・条件交渉を実施する

内覧した購入希望者が気に入った場合、不動産会社を介して売主に「買付申込書」が届きます。購入希望者はなるべく安く購入したいと考えているため、このタイミングで条件交渉（値引きや引渡日などの交渉）を受けることも少なくありません。不動産会社が仲介役として間に入るため、売主と購入希望者が直接話し合わずに交渉を進めることができます。
どのような条件交渉になるかは一概にいえませんが、調整が必要になりやすいのは売買価格と引渡し日です。価格に関しては、事前に不動産会社との間で譲れるラインを設定しておくと交渉がスムーズに進みやすいでしょう。
もちろん不動産会社に伝えずにご自身の中で譲歩ラインを考えていくだけでも構いません。

買付申込書をもとに売主と買主の条件交渉が完了したら、いよいよ売買契約です。売買契約では、重要事項と売買契約書の説明が行われ、契約を締結します。用意した身分証明書をもとに本人確認ができたら、買主から売主へ手付金が支払われるという流れが一般的です。
なお、押印する印鑑は認印で構いません。
売買契約時に売主が受取る手付金の金額は、買付申込書内で決められています。引渡し日に関しても買付申込書内で決められており、それぞれのポイントは次のとおりです。

・手付金

手付金額の目安は買主が個人の場合、売買代金の5％～10％の金額または100万円となっています。
原則契約当日に現金で支払われるので、その他の支払方法を希望する場合は事前に不動産会社に相談することが必要となります。
なお、手付金の額が著しく低い場合はお互い簡単に契約破棄ができてしまうので、不動産会社に事情を確認することも必要です。
また、売買代金が住宅ローンの残債額を下回っている場合は債務超過となりますので、弊社が引渡しまで手付金をお預かりさせていただいております。

・引渡希望日

引渡し希望日は買主側の事情によって、早いこともあれば遅いこともあります。場合（例：売主が住み替える新居を建築中など）によっては契約締結後、3ヶ月以上先の引渡し日を希望してくることもありますが、あまり長すぎるとトラブルの原因になるため、不動産会社と話し合いながら調整しましょう。
いずれにしてもお互いの条件が整い次第、なるべく早めに「売買契約」を締結することが大事となります。

売買契約書内で定めた日時で、決済と引渡しが行われます。
契約日以降お互いの合意により、定めた日時から前倒しになることもあり、延長する場合は合意書を交わすこともあります。
なお引渡時に物件の鍵を全て渡すことになりますので、事前に鍵の所在を把握しておきましょう。
決済では、売買契約時に買主から受取った金員（手付金・中間金）を差引いた残りの金額を受取り、住宅ローンが残っている場合は完済手続きを実施します。
また、住宅ローンの残債があるお客様は事前に借入先の銀行に完済する旨を通知し、必要に応じた手続きを行っておく必要がございますので不動産会社と相談しながら進めていきましょう。
なお、抵当権抹消登記や所有権移転登記の手続きは、決済の場に同席している司法書士に行ってもらうのが一般的です。
さらに売主は引渡しまでに引越しや残置物の撤去を済ませておかなければなりません。一般的に引越シーズンといわれる1〜3月は引越会社の手配が難しいこともあります。引渡しに間に合うよう、早めに手続きを済ませておきましょう。